Іпотека в Португалії: як отримати кредит на житло

Іпотека – найбільш популярний і доступний спосіб придбання житла, а також поширений інструмент інвестування в нерухомість.

Однак, для того, щоб максимально ефективно скористатися можливістю придбання нерухомості в кредит, потрібно детальніше розібратися, як працює іпотечне кредитування в Португалії.

 

Що ж зазвичай розглядають банки, ухвалюючи рішення про кредитування?

• Обʼєкт кредитування. Скоріше за все, ви не отримаєте кредитні кошти в Португалії, якщо плануєте використати їх для придбання або інвестування за кордоном, та не зможете придбати авто в кредит, якщо ви не є резидентом Португалії.
• Має значення підтверджений обсяг доходів позичальника та стабільність надходжень. В більшості випадків, сума щомісячного платежу за кредитом не повинна перевищувати 35-40% місячного доходу позичальника.
• Кредитна історія позичальника – якщо клієнт вже має в минулому історію успішного кредитного обслуговування в Португалії – це допоможе йому під час розгляду запиту на іпотечне кредитування.
• Підтвердження проживання в Португалії;
• Податкова резиденція – якщо клієнт є податковим резидентом Португалії, отримує тут дохід, подає податковий звіт (IRS) та сплачує податки, то це збільшує його шанси на отримання кредиту на більш сприятливих умовах.
• Наявність іншого нерухомого майна в Португалії;
• Наявність гаранта (поручителя).

 

Кредитний та іпотечний брокер в Португалії: хто допомагає з оформленням

В Португалії діють особливі фахівці, в обовʼязок яких входить допомагати клієнтам отримати кредитування, зокрема, й іпотечне. Такими фахівцями є кредитні або іпотечні брокери.

Кредитний брокер – це посередник між банком та клієнтом, який допомагає в отриманні кредиту будь-якого призначення (на особисті цілі, бізнес- або автокредитів), в той час як Іпотечний брокер в Португалії спеціалізується саме в оформленні кредитів на придбання нерухомості (для проживання, використання або з інвестиційними цілями).

Звернення до кредитного (іпотечного) брокера – це найкращий шлях для отримання кредиту:

• Кредитний брокер здійснює попередній аналіз фінансового стану позичальника та його документів.
• Фахівець відразу може пояснити клієнту, на яку суму кредиту він може розраховувати, та на яких умовах.
• Маючи досвід роботи з різними банками, підкаже, в якому з них найвищий шанс отримати погодження заявки, а в якому будуть більш вигідні умови.
• Крім того, кваліфікований фахівець допоможе підібрати правильний кредитний (іпотечний) продукт, підготувати пакет документів, допоможе з оцінкою майна (при потребі), візьме не себе процес переговорів з банком щодо умов кредитування (строк, відсоток, розмір власного внеску та комісій). Кредитний брокер координує процес отримання попереднього схвалення та підписання кредитного договору.

 

Як отримати іпотеку в Португалії: покроковий опис процесу

• Підготовчий етап: обговорення доступних варіантів з кредитним брокером, збір документів: паспорт, NIF, документи на підтвердження доходів – договори, інвойси, банківські виписки, податкові декларації IRS за попередні 3 роки (за наявності);
• Подача заявки: звернення до одного чи декількох банків з базовим пакетом документів та інформацією про обʼєкт кредитування;
• Попереднє погодження заявки: банк проводить оцінку доходів та кредитної історії. Результатом цього етапу є, як правило, лист про попереднє схвалення запиту та пропозиція про умови кредитування. Якщо нерухомість не було обрано до моменту звернення, рекомендовано обирати її після отримання погодження від банку, вже знаючи суму кредиту;
• Юридична перевірка та оцінка нерухомості: банк замовляє оцінку нерухомості та перевірку прав власності, юрист або нотаріус перевіряють документи на обʼєкт;
• Остаточне рішення (фінальне погодження): після позитивного висновку, банк надає остаточне погодження, після чого формуються умови кредитного договору;
• Підписання кредитної угоди та здійснення іпотечного запису: відбувається підписання угоди в присутності нотаріуса, реєстрація іпотеки в реєстраційному органі, переведення коштів продавцю;
• Обслуговування кредиту: виконуються щомісячні платежі в погашення іпотеки, здійснюється передбачене умовами іпотечного договору страхування життя та/або нерухомості.

 

Кредит у Португалії: які умови та яка відсоткова ставка

Окрім головного питання – надавати кредит чи ні, банк також розглядає на яких саме умовах може відбутися кредитування.

На параметри (умови) іпотечного кредиту впливають:

• Вартість обʼєкту кредитуванння;
• Фінансовий стан позичальника;
• Вік позичальника;
• Ступінь укоріненості в Португалії;
• Цільове призначення нерухомості, що придбається.

Вартість обʼєкту кредитування визначає, певною мірою, строк кредитування та розмір власного внеску.

Фінансовий стан позичальника визначає суму кредиту, яку готовий надати банк, та розмір щомісячного платежу (як вже зазначалося, він не повинен перевищувати 35-40% від щомісячного доходу). Потрібно бути готовим, що банк зацікавиться джерелами походження коштів Позичальника.

Вік позичальника також впливає на строк кредитування – в цілому, для іпотеки строк кредитування коливається від 5 до 40 років, при тому що максимальний вік позичальника на дату закінчення кредитного договору може бути обмежений вимогами банку.

Якщо по іпотеку звертається іноземець, особливо без фінансової історії в Португалії – зазвичай для таких позичальників і власний внесок, і відсоткова ставка вищі. Так банк компенсує потенційні ризики неповернення кредиту. Для громадян та постійних резидентів може бути застосований мінімальний власний внесок – 10%, для тимчасових резидентів або нерезидентів сума власного внеску може складати 20-40%. Для іноземців, які мають тимчасову посвідку на проживання, строк кредитування може бути обмежений строком дії посвідки.

Також на розмір власного внеску впливає цільове призначення обʼєкту іпотеки. Якщо це перше житло позичальника – власний внесок нижчий. Якщо житло хоче придбати іноземець, або купується нерухомість для інвестиційних цілей чи комерційного використання – власний внесок складає, в середньому, 20-30%.

Розмір процентної ставки по кредиту залежить не стільки від походження позичальника, як від того, чи є ви клієнтом банку. Наприклад, якщо ви не маєте в банку зарплатного рахунка – процентна ставка може бути збільшена на 0.25%, і навіть на 0.5%.

Під час укладення кредитного договору, в ньому може бути передбачена фіксована процентна ставка, або змінна.

Якщо застосовується змінна процентна ставка – то це означає, що її розмір залежить від розміру 6-місячної середньої ставки Euribor, яка збільшується на кілька пунктів (зазвичай, це додаткові 1-2%). Наприклад, якщо станом на вересень 2025 року ставка 6-місячна середня ставка Euribor складала 2,084%, тож найчастіше застосовувані процентні ставки складали 3,0-3,5%.

Якщо застосовується фіксована процентна ставка – як правило, вона вища за змінну, і складає в середньому 3,5-4,0%. Якщо в період дії кредитного договору з фіксованою процентною ставкою ставка Euribor непередбачувано збільшиться, за рахунок більшої різниці ймовірні втрати банку будуть компенсовані.

 

Кредит на нерухомість: які об’єкти фінансують банки

Наскільки потрібно себе обмежувати у виборі нерухомості, якщо ви плануєте придбати її за кредитні кошти?

Португальські банки мають досить широку лінійку іпотечних продуктів, тож ви можете обирати нерухомість відповідно до власних вподобань та фінансових можливостей.

Іпотечний кредит можуть надати як на придбання новобудови, так і на придбання житла на вторинному ринку. У випадку, коли до придбання планується житло на первинному ринку, більше уваги з боку банку приділяється забудовнику. Тож краще впевнитися, що забудовник отримав всі необхідні дозволи та ліцензії, і має позитивну репутацію.

Якщо ви плануєте придбати комерційну або інвестиційну нерухомість, то готуйтеся до того, що перевіряти будуть не лише вашу фінансову спроможність, продавця та предмет іпотеки, але й доходність власне нерухомості. Кредитування нежитлової нерухомості також, зазвичай, передбачає менш вигідні умови – більшу суму власного внеску, коротші строки кредитування, вищі процентні ставки.

 

Чому варто звернутися до компанії «First Legal Portugal» для роботи з кредитним брокером

Якщо ви – іноземець в Португалії, і плануєте придбання нерухомості, для вас критично важливо починати процес з кредитним брокером. Досвідчений кредитний брокер допоможе оцінити ваші можливості, обрати вірний кредитний продукт та найбільш лояльний банк, надасть поради щодо документів та допоможе уникнути помилок в роботі з банком, а наші адвокати та юристи в Португалії допоможуть вам зібрати та підготувати необхідний пакет документів для банку, а також допоможуть із перекладом і нотаріальним засвідченням документів у Португалії.

Компанія «First Legal Portugal» має партнерські стосунки з досвідченими, надійними та перевіреними часом кредитними брокерами, наші юристи з нерухомості в Португалії можуть надати додаткову юридичну допомогу, в тому числі, юридичний супровід купівлі нерухомості, перевірки умов договорів, обʼєкту нерухомості, продавця тощо.

Тож, звернувшися до «First Legal Portugal», ви отримаєте поєднання висококваліфікованого юридичного супроводу та доступу до найкращих іпотечних брокерів. Ви можете розраховувати на повний комплексний супровід, від вибору банку до підписання кредитного договору. Це надасть вам впевненість, що ваша угода з банком буде абсолютно прозорою та безпечною.