Ипотека в Португалии: как получить кредит на жилье

Ипотека – самый популярный и доступный способ приобретения жилья, а также распространенный инструмент инвестирования в недвижимость.

Однако, для того, чтобы максимально эффективно воспользоваться возможностью приобретения недвижимости в кредит, нужно подробнее разобраться, как работает ипотечное кредитование в Португалии.

 

Что же обычно рассматривают банки, принимая решение о кредитовании?

• Объект кредитования. Скорее всего, вы не получите кредитные средства в Португалии, если планируете использовать их для приобретения или инвестирования за рубежом, и не сможете приобрести авто в кредит, если вы не являетесь резидентом Португалии.
• Имеет значение подтвержденный объем доходов заемщика и стабильность поступлений. В большинстве случаев, сумма ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 35-40% месячного дохода заемщика.
• Кредитная история заемщика – если клиент уже имеет в прошлом историю успешного кредитного обслуживания в Португалии – это поможет ему при рассмотрении запроса на ипотечное кредитование.
• Подтверждение проживания в Португалии;
• Налоговая резиденция – если клиент является налоговым резидентом Португалии, получает здесь доход, подает налоговую отчетность (IRS) и платит налоги, то это увеличивает его шансы на получение кредита на более выгодных условиях.
• Наличие другого недвижимого имущества в Португалии;
• Наличие гаранта (поручителя).

 

Кредитный и ипотечный брокер в Португалии: кто помогает с оформлением

В Португалии действуют особые специалисты, в обязанности которых входит помогать клиентам получить кредитование, в частности, ипотечное. Такими специалистами являются кредитные или ипотечные брокеры.

Кредитный брокер – это посредник между банком и клиентом, который помогает в получении кредита любого назначения (на личные цели, бизнес- или автокредиты), в то время как Ипотечный брокер в Португалии специализируется именно на оформлении кредитов на приобретение недвижимости (для проживания, использования или с инвестиционными целями).

Обращение к кредитному (ипотечному) брокеру – это лучший способ для получения кредита:

• Кредитный брокер осуществляет предварительный анализ финансового состояния заемщика и его документов.
• Специалист сразу может объяснить клиенту, на какую сумму кредита он может рассчитывать и на каких условиях.
• Имея опыт работы с различными банками, подскажет, в каком из них выше всего шанс получить одобрение заявки, а в каком будут более выгодные условия.
• Кроме того, квалифицированный специалист поможет подобрать правильный кредитный (ипотечный) продукт, подготовить пакет документов, поможет с оценкой имущества (при необходимости), возьмет на себя процесс переговоров с банком об условиях кредитования (срок, процент, размер собственного взноса и комиссий). Кредитный брокер координирует процесс получения предварительного одобрения и подписания кредитного договора.

 

Как получить ипотеку в Португалии: пошаговое описание процесса

• Подготовительный этап: обсуждение доступных вариантов с кредитным брокером, сбор документов: паспорт, NIF, документы, подтверждающие доходы – договоры, инвойсы, банковские выписки, налоговые декларации IRS за предыдущие 3 года (при наличии);
• Подача заявки: обращение в один или несколько банков с базовым пакетом документов и информацией об объекте кредитования;
• Предварительное согласование заявки: банк проводит оценку доходов и кредитной истории. Результатом этого этапа является, как правило, письмо о предварительном одобрении запроса и предложение об условиях кредитования. Если недвижимость не была выбрана до момента обращения, рекомендуется выбирать ее после получения согласования от банка, уже зная сумму кредита;
• Юридическая проверка и оценка недвижимости: банк заказывает оценку недвижимости и проверку прав собственности, юрист или нотариус проверяют документы на объект;
• Окончательное решение (финальное согласование): после положительного заключения банк дает окончательное согласование, после чего формируются условия кредитного договора;
• Подписание кредитного соглашения и оформление ипотечной записи: происходит подписание соглашения в присутствии нотариуса, регистрация ипотеки в регистрационном органе, перевод средств продавцу;
• Обслуживание кредита: выполняются ежемесячные платежи в погашение ипотеки, осуществляется предусмотренное условиями ипотечного договора страхование жизни и/или недвижимости.

 

Кредит в Португалии: какие условия и какая процентная ставка

Помимо главного вопроса – предоставлять кредит или нет, банк также рассматривает, на каких именно условиях может произойти кредитование.

На параметры (условия) ипотечного кредита влияют:

• Стоимость объекта кредитования;
• Финансовое состояние заемщика;
• Возраст заемщика;
• Степень укорененности в Португалии;
• Целевое назначение приобретаемой недвижимости.

Стоимость объекта кредитования определяет, в определенной степени, срок кредитования и размер собственного взноса.

Финансовое состояние заемщика определяет сумму кредита, которую готов предоставить банк, и размер ежемесячного платежа (как уже отмечалось, он не должен превышать 35-40% от ежемесячного дохода). Нужно быть готовым, что банк заинтересуется источниками происхождения средств заемщика.

Возраст заемщика также влияет на срок кредитования – в целом, для ипотеки срок кредитования колеблется от 5 до 40 лет, при этом максимальный возраст заемщика на дату окончания кредитного договора может быть ограничен требованиями банка.

Если по ипотеке обращается иностранец, особенно без финансовой истории в Португалии – обычно для таких заемщиков и собственный взнос, и процентная ставка выше. Так банк компенсирует потенциальные риски невозврата кредита. Для граждан и постоянных резидентов может быть применен минимальный собственный взнос – 10%, для временных резидентов или нерезидентов сумма собственного взноса может составлять 20-40%. Для иностранцев, имеющих временный вид на жительство, срок кредитования может быть ограничен сроком действия вида на жительство.

Также на размер собственного взноса влияет целевое назначение объекта ипотеки. Если это первое жилье заемщика – собственный взнос ниже. Если жилье хочет приобрести иностранец, или покупается недвижимость для инвестиционных целей или коммерческого использования – собственный взнос составляет, в среднем, 20-30%.

Размер процентной ставки по кредиту зависит не столько от происхождения заемщика, сколько от того, являетесь ли вы клиентом банка. Например, если у вас нет в банке зарплатного счета – процентная ставка может быть увеличена на 0,25%, а то и на 0,5%.

При заключении кредитного договора в нем может быть предусмотрена фиксированная процентная ставка или переменная.

Если применяется переменная процентная ставка, то это означает, что ее размер зависит от размера 6-месячной средней ставки Euribor, которая увеличивается на несколько пунктов (обычно это дополнительные 1-2%). Например, если по состоянию на сентябрь 2025 года ставка 6-месячной средней ставки Euribor составляла 2,084%, то чаще всего применяемые процентные ставки составляли 3,0-3,5%.

Если применяется фиксированная процентная ставка – как правило, она выше переменной и составляет в среднем 3,5-4,0%. Если в период действия кредитного договора с фиксированной процентной ставкой ставка Euribor непредсказуемо увеличится, за счет большей разницы вероятные потери банка будут компенсированы.

 

Кредит на недвижимость: какие объекты финансируют банки

Насколько нужно себя ограничивать в выборе недвижимости, если вы планируете приобрести ее за кредитные средства?

Португальские банки имеют достаточно широкую линейку ипотечных продуктов, поэтому вы можете выбирать недвижимость в соответствии с собственными предпочтениями и финансовыми возможностями.

Ипотечный кредит могут предоставить как на приобретение новостройки, так и на приобретение жилья на вторичном рынке. В случае, когда к приобретению планируется жилье на первичном рынке, больше внимания со стороны банка уделяется застройщику. Поэтому лучше убедиться, что застройщик получил все необходимые разрешения и лицензии, и имеет положительную репутацию.

Если вы планируете приобрести коммерческую или инвестиционную недвижимость, то готовьтесь к тому, что проверять будут не только вашу финансовую состоятельность, продавца и предмет ипотеки, но и доходность самой недвижимости. Кредитование нежилой недвижимости также, как правило, предусматривает менее выгодные условия – большую сумму собственного взноса, более короткие сроки кредитования, более высокие процентные ставки.

 

Почему стоит обратиться в компанию «First Legal Portugal» для работы с кредитным брокером

Если вы – иностранец в Португалии и планируете приобрести недвижимость, для вас критически важно начинать процесс с кредитным брокером. Опытный кредитный брокер поможет оценить ваши возможности, выбрать правильный кредитный продукт и наиболее лояльный банк, даст советы по документам и поможет избежать ошибок в работе с банком, а наши юристы и адвокаты в Португалии помогут вам собрать и подготовить необходимый пакет документов для банка, а также помогут с переводом документов и нотариальным заверением документов в Португалии.

Компания «First Legal Portugal» имеет партнерские отношения с опытными, надежными и проверенными временем кредитными брокерами, наши юристы по недвижимости в Португалии могут предоставить дополнительную юридическую помощь, в том числе, юридическое сопровождение покупки недвижимости, проверки условий договоров, объекта недвижимости, продавца и т.д.

Поэтому, обратившись в «First Legal Portugal», вы получите сочетание высококвалифицированного юридического сопровождения и доступа к лучшим ипотечным брокерам. Вы можете рассчитывать на полное комплексное сопровождение, от выбора банка до подписания кредитного договора. Это даст вам уверенность, что ваша сделка с банком будет абсолютно прозрачной и безопасной.