Hipoteca em Portugal: como obter um empréstimo para habitação

A hipoteca é a forma mais popular e acessível de adquirir habitação, bem como um instrumento comum de investimento imobiliário.

No entanto, para aproveitar ao máximo a oportunidade de adquirir um imóvel a crédito, é necessário compreender melhor como funciona o crédito hipotecário em Portugal.

 

• O objeto do crédito. Provavelmente, não obterá um empréstimo em Portugal se pretender utilizá-lo para comprar ou investir no estrangeiro, e não poderá comprar um carro a crédito se não for residente em Portugal.
• O montante comprovado dos rendimentos do mutuário e a estabilidade dos seus rendimentos são importantes. Na maioria dos casos, o montante da prestação mensal do empréstimo não deve exceder 35-40% do rendimento mensal do mutuário.
• O histórico de crédito do mutuário – se o cliente já tiver um histórico de crédito bem-sucedido em Portugal – irá ajudá-lo durante a análise do pedido de crédito hipotecário.
• Comprovativo de residência em Portugal;
• Residência fiscal – se o cliente for residente fiscal em Portugal, auferir rendimentos neste país, apresentar a declaração de impostos (IRS) e pagar impostos, isso aumenta as suas hipóteses de obter um crédito em condições mais favoráveis.
• Existência de outros bens imóveis em Portugal;
• Existência de um fiador (garante).

 

Corretor de crédito e hipotecário em Portugal: quem ajuda com a formalização

Em Portugal, existem especialistas cuja função é ajudar os clientes a obter crédito, nomeadamente hipotecário. Esses especialistas são os corretores de crédito ou hipotecários.

O corretor de crédito é um intermediário entre o banco e o cliente, que ajuda na obtenção de crédito para qualquer finalidade (para fins pessoais, negócios ou empréstimos para aquisição de automóveis), enquanto o corretor hipotecário em Portugal é especializado especificamente na formalização de empréstimos para a aquisição de imóveis (para habitação, uso ou fins de investimento).

Recorrer a um corretor de crédito (hipotecário) é a melhor forma de obter um empréstimo:

• O corretor de crédito realiza uma análise prévia da situação financeira do mutuário e dos seus documentos.
• O especialista pode explicar imediatamente ao cliente qual o montante do empréstimo que pode esperar e em que condições.
• Com experiência de trabalho com diferentes bancos, ele indicará qual deles tem mais hipóteses de aprovar o pedido e qual oferece condições mais vantajosas.
• Além disso, um especialista qualificado ajudará a escolher o produto de crédito (hipotecário) certo, preparar o pacote de documentos, ajudará na avaliação do imóvel (se necessário) e assumirá o processo de negociação com o banco sobre as condições do crédito (prazo, juros, valor da entrada e comissões). O corretor de crédito coordena o processo de obtenção da aprovação prévia e assinatura do contrato de crédito.

 

Como obter uma hipoteca em Portugal: descrição passo a passo do processo

• Fase preparatória: discussão das opções disponíveis com o corretor de crédito, recolha de documentos: passaporte, NIF, documentos comprovativos de rendimentos – contratos, faturas, extratos bancários, declarações fiscais do IRS dos últimos 3 anos (se disponíveis);
• Apresentação do pedido: contacto com um ou vários bancos com o pacote básico de documentos e informações sobre o objeto do crédito;
• Aprovação prévia do pedido: o banco avalia os rendimentos e o histórico de crédito. O resultado desta fase é, normalmente, uma carta de aprovação prévia do pedido e uma proposta de condições de crédito. Se o imóvel não tiver sido escolhido até o momento da solicitação, recomenda-se escolhê-lo após obter a aprovação do banco, já sabendo o valor do crédito;
• Verificação jurídica e avaliação do imóvel: o banco solicita a avaliação do imóvel e a verificação dos direitos de propriedade, um advogado ou notário verifica os documentos do objeto;
• Decisão final (aprovação final): após uma conclusão positiva, o banco dá a aprovação final, após o que são definidas as condições do contrato de crédito;
  Assinatura do contrato de crédito e realização do registo hipotecário: a assinatura do contrato ocorre na presença de um notário, o registo da hipoteca é feito no órgão de registo e os fundos são transferidos para o vendedor;
• Serviço do crédito: são efetuados pagamentos mensais para o reembolso da hipoteca, é realizado o seguro de vida e/ou imóvel previsto nas condições do contrato de hipoteca.

 

Crédito em Portugal: quais são as condições e qual é a taxa de juro

Além da questão principal – conceder ou não o crédito, o banco também analisa em que condições o crédito pode ser concedido.

Os parâmetros (condições) do crédito hipotecário são influenciados por:

• O valor do objeto do crédito;
• A situação financeira do mutuário;
• A idade do mutuário;
• O grau de enraizamento em Portugal;
• A finalidade do imóvel a adquirir.

O valor do objeto do empréstimo determina, em certa medida, o prazo do empréstimo e o montante da contribuição própria.

A situação financeira do mutuário determina o montante do crédito que o banco está disposto a conceder e o valor da prestação mensal (como já foi referido, esta não deve exceder 35-40% do rendimento mensal). É necessário estar preparado para que o banco se interesse pela origem dos fundos do mutuário.

A idade do mutuário também influencia o prazo do empréstimo — em geral, para hipotecas, o prazo do empréstimo varia de 5 a 40 anos, embora a idade máxima do mutuário na data de término do contrato de empréstimo possa ser limitada pelos requisitos do banco.

Se um estrangeiro solicitar uma hipoteca, especialmente sem histórico financeiro em Portugal, normalmente para esses mutuários, tanto a contribuição própria quanto a taxa de juros são mais altas. Assim, o banco compensa os riscos potenciais de não reembolso do empréstimo. Para cidadãos e residentes permanentes, pode ser aplicada uma contribuição própria mínima de 10%; para residentes temporários ou não residentes, o valor da contribuição própria pode ser de 20 a 40%. Para estrangeiros com autorização de residência temporária, o prazo do empréstimo pode ser limitado ao prazo de validade da autorização.

O valor da contribuição própria também é influenciado pela finalidade do objeto da hipoteca. Se for a primeira habitação do mutuário, a contribuição própria é menor. Se a habitação for adquirida por um estrangeiro, ou se o imóvel for comprado para fins de investimento ou uso comercial, a contribuição própria é, em média, de 20-30%.

A taxa de juros do empréstimo depende não tanto da origem do mutuário, mas sim do facto de você ser cliente do banco. Por exemplo, se você não tiver uma conta salarial no banco, a taxa de juros pode ser aumentada em 0,25% ou até 0,5%.

Ao celebrar um contrato de crédito, este pode prever uma taxa de juro fixa ou variável.

Se for aplicada uma taxa de juro variável, isso significa que o seu valor depende da taxa média Euribor a 6 meses, que é aumentada em alguns pontos (normalmente, 1-2% adicionais). Por exemplo, se em setembro de 2025 a taxa média Euribor de 6 meses fosse de 2,084%, as taxas de juro mais frequentemente aplicadas seriam de 3,0-3,5%.

Se for aplicada uma taxa de juro fixa, esta é normalmente superior à variável e situa-se, em média, entre 3,5% e 4,0%. Se, durante o período de vigência do contrato de crédito com taxa de juro fixa, a taxa Euribor aumentar de forma imprevisível, as perdas prováveis do banco serão compensadas pela diferença maior.

 

Crédito imobiliário: quais os imóveis financiados pelos bancos

Até que ponto é necessário limitar-se na escolha do imóvel, se planeia adquiri-lo com fundos de crédito?

Os bancos portugueses têm uma gama bastante ampla de produtos hipotecários, pelo que pode escolher o imóvel de acordo com as suas preferências e possibilidades financeiras.

O crédito hipotecário pode ser concedido tanto para a aquisição de um imóvel novo como para a aquisição de um imóvel no mercado secundário. No caso de se pretender adquirir um imóvel no mercado primário, o banco dá mais atenção ao promotor imobiliário. Por isso, é melhor certificar-se de que o promotor imobiliário obteve todas as autorizações e licenças necessárias e tem uma reputação positiva.

Se planeia adquirir um imóvel comercial ou de investimento, esteja preparado para que não só a sua capacidade financeira, o vendedor e o objeto da hipoteca sejam verificados, mas também a rentabilidade do próprio imóvel. O crédito para imóveis não residenciais também implica, normalmente, condições menos vantajosas – um montante maior de contribuição própria, prazos de crédito mais curtos, taxas de juro mais elevadas.

 

Por que deve recorrer à empresa «First Legal Portugal» para trabalhar com um corretor de crédito

Se é estrangeiro em Portugal e planeia adquirir um imóvel, é extremamente importante iniciar o processo com um corretor de crédito. Um corretor de crédito experiente irá ajudá-lo a avaliar as suas possibilidades, a escolher o produto de crédito certo e o banco mais leal, dar-lhe-á conselhos sobre os documentos e ajudá-lo-á a evitar erros ao lidar com o banco, e os nossos advogados e juristas em Portugal irão ajudá-lo a reunir e preparar o pacote de documentos necessário para o banco, bem como ajudar com a tradução e certificação notarial de documentos em Portugal.

A empresa «First Legal Portugal» tem relações de parceria com corretores de crédito experientes, fiáveis e comprovados ao longo do tempo. Os nossos advogados imobiliários em Portugal podem prestar assistência jurídica adicional, incluindo acompanhamento jurídico na compra de imóveis, verificação das condições dos contratos, do imóvel, do vendedor, etc.

Assim, ao contactar a First Legal Portugal, terá uma combinação de acompanhamento jurídico altamente qualificado e acesso aos melhores corretores hipotecários. Pode contar com um acompanhamento completo e abrangente, desde a escolha do banco até à assinatura do contrato de crédito. Isto dar-lhe-á a certeza de que o seu acordo com o banco será totalmente transparente e seguro.