Hipotecas en Portugal: cómo obtener un préstamo para la vivienda

La hipoteca es la forma más popular y accesible de adquirir una vivienda, así como una herramienta muy extendida para invertir en el sector inmobiliario.

Sin embargo, para aprovechar al máximo la oportunidad de adquirir una propiedad con un préstamo, es necesario comprender en detalle cómo funciona el crédito hipotecario en Portugal.

 

• El objeto del crédito. Es muy probable que no obtenga un crédito en Portugal si tiene previsto utilizarlo para comprar o invertir en el extranjero, y no podrá comprar un coche a crédito si no es residente en Portugal.
• Es importante el volumen de ingresos confirmado del prestatario y la estabilidad de los ingresos. En la mayoría de los casos, el importe de la cuota mensual del crédito no debe superar el 35-40 % de los ingresos mensuales del prestatario.
• El historial crediticio del prestatario: si el cliente ya tiene un historial de servicio crediticio satisfactorio en Portugal, esto le ayudará a la hora de tramitar la solicitud de crédito hipotecario.
• Confirmación de residencia en Portugal.
• Residencia fiscal: si el cliente es residente fiscal en Portugal, obtiene ingresos aquí, presenta la declaración de la renta (IRS) y paga impuestos, esto aumenta sus posibilidades de obtener un crédito en condiciones más favorables.
• Existencia de otros bienes inmuebles en Portugal.
• Presencia de un garante (fiador).

 

Agente de crédito e hipotecario en Portugal: quién ayuda con los trámites

En Portugal hay especialistas cuyas funciones incluyen ayudar a los clientes a obtener créditos, en particular hipotecarios. Estos especialistas son los agentes de crédito o hipotecarios.

Un agente crediticio es un intermediario entre el banco y el cliente que ayuda a obtener un crédito para cualquier fin (personal, empresarial o para la compra de un vehículo), mientras que el agente hipotecario en Portugal se especializa precisamente en la tramitación de créditos para la adquisición de bienes inmuebles (para vivienda, uso o con fines de inversión).

Recurrir a un agente crediticio (hipotecario) es la mejor manera de obtener un crédito:

• El agente crediticio realiza un análisis previo de la situación financiera del prestatario y de sus documentos.
• El especialista puede explicar inmediatamente al cliente qué importe de crédito puede esperar y en qué condiciones.
• Gracias a su experiencia con diferentes bancos, le indicará cuál de ellos ofrece más posibilidades de que su solicitud sea aprobada y cuál ofrece las condiciones más ventajosas.
• Además, un especialista cualificado le ayudará a elegir el producto crediticio (hipotecario) adecuado, a preparar el paquete de documentos, le ayudará con la tasación de la propiedad (si es necesario) y se encargará del proceso de negociación con el banco sobre las condiciones del crédito (plazo, interés, importe de la aportación propia y comisiones). El agente hipotecario coordina el proceso de obtención de la aprobación previa y la firma del contrato de crédito.

 

Cómo obtener una hipoteca en Portugal: descripción paso a paso del proceso

• Fase preparatoria: discusión de las opciones disponibles con el agente hipotecario, recopilación de documentos: pasaporte, NIF, documentos que acrediten los ingresos (contratos, facturas, extractos bancarios, declaraciones de impuestos del IRS de los últimos 3 años, si se dispone de ellas).
• Presentación de la solicitud: solicitud a uno o varios bancos con el paquete básico de documentos e información sobre el objeto del crédito;
• Aprobación previa de la solicitud: el banco evalúa los ingresos y el historial crediticio. El resultado de esta etapa suele ser una carta de aprobación previa de la solicitud y una propuesta de condiciones de crédito. Si la propiedad no se ha seleccionado en el momento de la solicitud, se recomienda seleccionarla después de recibir la aprobación del banco, una vez que se conozca el importe del crédito.
• Verificación legal y valoración de la propiedad: el banco solicita la valoración de la propiedad y la verificación de los derechos de propiedad, y un abogado o notario verifica los documentos de la propiedad.
• Decisión definitiva (aprobación final): tras una conclusión positiva, el banco da su aprobación definitiva, tras lo cual se establecen las condiciones del contrato de crédito.
• Firma del contrato de crédito y registro de la hipoteca: se firma el contrato en presencia de un notario, se registra la hipoteca en el organismo de registro y se transfieren los fondos al vendedor.
• Servicio del crédito: se realizan los pagos mensuales para amortizar la hipoteca y se contrata el seguro de vida y/o de propiedad previsto en las condiciones del contrato hipotecario.

 

Crédito en Portugal: condiciones y tipo de interés

Además de la cuestión principal, es decir, si conceder o no el crédito, el banco también examina en qué condiciones puede concederse el crédito.

Los parámetros (condiciones) del crédito hipotecario dependen de:

• El valor del objeto del crédito.
• La situación financiera del prestatario;
• La edad del prestatario;
• El grado de arraigo en Portugal;
• El destino del inmueble que se va a adquirir.
• El valor del objeto del crédito determina, en cierta medida, el plazo del crédito y el importe de la aportación propia.

La situación financiera del prestatario determina el importe del crédito que el banco está dispuesto a conceder y el importe de la cuota mensual (como ya se ha indicado, esta no debe superar el 35-40 % de los ingresos mensuales). Hay que estar preparado para que el banco se interese por el origen de los fondos del prestatario.

La edad del prestatario también influye en el plazo del préstamo: en general, para las hipotecas, el plazo del préstamo oscila entre 5 y 40 años, mientras que la edad máxima del prestatario en la fecha de vencimiento del contrato de préstamo puede estar limitada por los requisitos del banco.

Si un extranjero solicita una hipoteca, especialmente sin historial financiero en Portugal, normalmente la aportación propia y el tipo de interés son más altos para estos prestatarios. De esta forma, el banco compensa los riesgos potenciales de impago del crédito. Para los ciudadanos y residentes permanentes se puede aplicar una aportación propia mínima del 10 %, mientras que para los residentes temporales o no residentes la aportación propia puede ser del 20-40 %. Para los extranjeros con permiso de residencia temporal, el plazo del crédito puede estar limitado por la vigencia del permiso.

El destino del objeto hipotecado también influye en el importe de la aportación propia. Si se trata de la primera vivienda del prestatario, la aportación propia es menor. Si la vivienda la quiere adquirir un extranjero, o si se compra un inmueble con fines de inversión o uso comercial, la aportación propia es, de media, del 20-30 %.

El tipo de interés del préstamo depende no tanto del origen del prestatario como de si es cliente del banco. Por ejemplo, si no tiene una cuenta nómina en el banco, el tipo de interés puede aumentar un 0,25 % o incluso un 0,5 %.

Al celebrar el contrato de crédito, este puede prever un tipo de interés fijo o variable.

Si se aplica un tipo de interés variable, esto significa que su cuantía depende del tipo medio del Euribor a 6 meses, que se incrementa en varios puntos (normalmente, entre un 1 % y un 2 % adicional). Por ejemplo, si en septiembre de 2025 el tipo medio del Euribor a 6 meses era del 2,084 %, los tipos de interés más utilizados eran del 3,0-3,5 %.

Si se aplica un tipo de interés fijo, por lo general es más alto que el variable y asciende a una media del 3,5-4,0 %. Si durante el periodo de vigencia del contrato de crédito con tipo de interés fijo el tipo Euribor aumenta de forma imprevista, las pérdidas probables del banco se compensarán gracias a la mayor diferencia.

 

Crédito inmobiliario: qué inmuebles financian los bancos

¿Hasta qué punto hay que limitarse en la elección de un inmueble si se planea adquirirlo con fondos crediticios?

Los bancos portugueses tienen una gama bastante amplia de productos hipotecarios, por lo que puede elegir un inmueble de acuerdo con sus preferencias y posibilidades financieras.

Se puede conceder un crédito hipotecario tanto para la compra de una vivienda nueva como para la compra de una vivienda en el mercado secundario. En el caso de que se planee la compra de una vivienda en el mercado primario, el banco prestará más atención al promotor. Por lo tanto, es mejor asegurarse de que el promotor haya obtenido todos los permisos y licencias necesarios y tenga una reputación positiva.

Si tiene previsto adquirir un inmueble comercial o de inversión, prepárese para que se comprueben no solo su solvencia financiera, el vendedor y el objeto de la hipoteca, sino también la rentabilidad del propio inmueble. Los préstamos para inmuebles no residenciales también suelen tener condiciones menos favorables: mayor aportación propia, plazos de préstamo más cortos y tipos de interés más altos.

 

Por qué conviene acudir a la empresa «First Legal Portugal» para trabajar con un agente hipotecario

Si usted es extranjero en Portugal y tiene previsto adquirir un inmueble, es fundamental que comience el proceso con un agente hipotecario. Un agente hipotecario con experiencia le ayudará a evaluar sus posibilidades, a elegir el producto hipotecario adecuado y el banco más favorable, le asesorará sobre la documentación y le ayudará a evitar errores en sus trámites con el banco, y nuestros abogados y juristas en Portugal le ayudarán a recopilar y preparar el paquete de documentos necesario para el banco, así como a traducir y certificar ante notario los documentos en Portugal.

La empresa «First Legal Portugal» mantiene relaciones de colaboración con corredores de crédito experimentados, fiables y contrastados, y nuestros abogados especializados en derecho inmobiliario en Portugal pueden proporcionar asistencia jurídica adicional, incluyendo asesoramiento jurídico para la compra de inmuebles, la verificación de las condiciones de los contratos, los inmuebles, los vendedores, etc.

Por lo tanto, al acudir a First Legal Portugal, obtendrá una combinación de asistencia jurídica altamente cualificada y acceso a los mejores corredores hipotecarios. Puede contar con un servicio completo, desde la elección del banco hasta la firma del contrato de crédito. Esto le dará la seguridad de que su acuerdo con el banco será totalmente transparente y seguro.