Cómo comprar una propiedad en Portugal

Portugal sigue siendo uno de los países europeos más atractivos para invertir en bienes raíces, y hay suficientes razones para ello. El objetivo principal al comprar una propiedad es el uso personal (incluyendo residir en Portugal) o el desarrollo de un negocio (propiedad comercial). Un agradable bonus en ambos casos es obtener un permiso de residencia en este país.

La atractividad de las inversiones en bienes raíces portugueses también es confirmada por los datos estadísticos sobre el número de transacciones de compra. Cada trimestre se registran alrededor de 2,500 transacciones de compra de bienes inmuebles por extranjeros. El monto de estas transacciones supera los 800 millones de euros por trimestre. Un factor importante sigue siendo la gran diáspora eslava — más de 50,000 habitantes. También es bastante fácil establecer comunicación, ya que el inglés es el segundo idioma principal. Entre las ventajas de la inversión también se pueden mencionar las condiciones climáticas de este país, ya que el verano en Portugal dura más de 250 días.

El permiso de residencia como la razón principal de la compra

También se debe tener en cuenta que el D7 prevé una serie de requisitos, entre los cuales está la exigencia de permanecer en el país al menos 183 días al año. Los candidatos que pueden optar a este visado solo pueden ser extranjeros de países que no forman parte de la UE. En cuanto al primer método, existen restricciones sobre la ubicación de la propiedad residencial.

Cómo realizar la transacción y si se necesita ayuda

La decisión de compra debe ser consciente, el futuro propietario debe determinar el tipo de propiedad, su ubicación. Este último criterio influye especialmente en el costo. El comprador debe tener claro qué es exactamente lo que quiere — un terreno, una casa, un apartamento o un estudio. También es deseable formular requisitos sobre el estado de la propiedad: debe ser una propiedad lista para habitar o para reforma/reconstrucción.

Un comprador no familiarizado con el mercado local puede enfrentarse a ciertas particularidades. Por lo tanto, se recomienda encarecidamente contar con el apoyo de especialistas en este campo. Esto ayudará a pasar fácilmente todas las etapas, a saber:

1. Proceso de selección del objeto que mejor satisfaga las necesidades del comprador;
2. Reserva de la propiedad mediante la celebración de un acuerdo preliminar;
3. Realización de verificaciones tanto del comprador como del vendedor;
4. Firma del contrato de compraventa;
5. Tramitación del conjunto necesario de documentos con el registro de la propiedad.

Si el comprador desea ocuparse del proceso por sí mismo, esto requerirá su presencia física en el país en cada etapa. En caso de acompañamiento jurídico del proceso por parte de una empresa intermediaria, la mayor parte del trabajo recaerá en los representantes autorizados. Esto permite llegar al país efectivamente en la etapa de firma del contrato. No hay que preocuparse de que el inversor pueda enfrentarse a fraudes, ya que las actividades de las agencias que proporcionan acompañamiento jurídico en transacciones inmobiliarias están estrictamente controladas por el Estado.

Ayuda en la elección del objeto

La elección se puede hacer personalmente, pero esto no protegerá de vendedores deshonestos y posibles trampas. Si el proceso de búsqueda y compra es acompañado por un abogado, esto ayudará a evitar particularidades conocidas solo por especialistas locales.

El proceso depende del formato elegido por el inversor. No es en absoluto obligatorio venir a Portugal. La agencia seleccionará y verificará las mejores ofertas, y el comprador las evaluará en línea (a través de fotos y videos).

Proceso de reserva de la propiedad

Antes de celebrar el contrato de intenciones, los representantes autorizados (abogados) abrirán una cuenta bancaria al comprador y obtendrán para él un número fiscal. Después de esto, se firmará un contrato de intenciones (acuerdo preliminar), en el cual se definirán las condiciones del depósito y el orden de los pagos mutuos entre las partes. El monto del anticipo suele ser del 10 al 20% del valor total. El contrato también contiene las condiciones de devolución del pago anticipado si la transacción fracasa por razones ajenas al inversor. En el acuerdo preliminar se describe la propiedad y su estado actual.

Realización de la auditoría jurídica

Un procedimiento burocrático que requiere tiempo. Sin embargo, los abogados que han trabajado durante bastante tiempo en el mercado inmobiliario en Portugal ayudarán a reducir el tiempo de verificación. Esta etapa prevé la verificación de ambas partes del contrato de compraventa, así como el pago por parte del comprador del impuesto de adquisición de la propiedad.

El comprador deberá reunir un paquete de documentos obligatorios:

• Pasaporte del propio inversor y de sus familiares más cercanos;
• Seguro médico;
• Certificado de ausencia de antecedentes penales en el país de compra de la propiedad;
• Certificado de ausencia de deudas con las autoridades fiscales de Portugal.

En el paquete de documentos para la auditoría se incluirá el contrato preliminar de compraventa, así como varias declaraciones y el consentimiento para la realización de la verificación. Paralelamente, se reunirá el paquete para obtener el permiso de residencia.

Procedimiento de firma del contrato

La etapa más importante, para la cual los especialistas de la agencia intermediaria ayudarán a prepararse. Es en esta etapa que el futuro propietario de la propiedad e inversor en la economía de Portugal debe visitar este soleado país. No hay que preocuparse de que algo no salga según lo planeado, ya que todas las verificaciones y medidas preparatorias ya se habrán realizado. La transacción se concluirá ante notario, después de lo cual se realizará la transferencia del saldo del precio de la propiedad desde la cuenta del nuevo propietario.

Registro de la propiedad

Después de la firma, se envía una copia del contrato de compraventa al departamento de tierras para realizar los cambios correspondientes en el catastro con la inclusión de los datos del nuevo propietario. Paralelamente, los datos también llegan al servicio fiscal local (Autoridade Tributária e Aduaneira), donde también se actualiza la información. La etapa final de la cooperación del inversor con el abogado es la obtención del Certificado de Registro (Certidão permanente predial).

Artículo de gastos en la compra de bienes inmuebles

Además del monto de la inversión en bienes inmuebles, también habrá que pagar una serie de impuestos y tasas en el marco de la transacción:

• Impuesto de timbre — implica un impuesto del 0,8% del valor de la propiedad;
• Impuesto sobre la transmisión de propiedad — hasta el 8%, dependiendo del monto de la inversión y el tipo de propiedad;
• Servicios del notario — con mayor frecuencia constituyen el 1% del valor;
• Honorarios de la agencia y acompañamiento jurídico — hasta el 5%.

Si tiene experiencia en la compra de bienes inmuebles, el inversor puede intentar encontrar el objeto y realizar la inversión por sí mismo. Sin embargo, un abogado ayudará a facilitar significativamente el proceso, conociendo todas las particularidades y matices. Al solicitar una consulta, el comprador estará al tanto de todas las etapas, su duración, así como de los gastos adicionales. Se puede afirmar con seguridad que la comisión por intermediación estará más que justificada, ya que cada etapa se optimizará en tiempo.